Sobrados centenários da Rua da Carioca, no Centro do Rio, estão na mira de pequenos investidores que querem transformar os andares de cima em apartamentos compactos para locação de curta temporada, o chamado short stay. Cerca de cinco desses imóveis históricos estão em negociação, segundo a Sergio Castro Imóveis, corretora com forte atuação na região central. O interesse vem de duas contas simples: sobrado não tem condomínio e pode ter isenção de IPTU quando cumpre as regras de preservação do patrimônio.
A movimentação chega logo depois de a prefeitura concluir, em setembro, a requalificação da rua e de trechos vizinhos. Ainda não há projeto anunciado, número de unidades, metragens ou preços para esses apartamentos.
Rua da Carioca em resumo
- Imóveis em negociação: cerca de cinco sobrados centenários
- Uso pretendido: apartamentos residenciais nos andares superiores, voltados para short stay
- Compradores: pequenos investidores
- Atrativos citados: ausência de condomínio e possibilidade de isenção de IPTU para imóveis preservados
- Maior obstáculo: reunir vários sobrados vizinhos em sequência
- Proteção do conjunto arquitetônico: desde 1985
- Requalificação da via: concluída em setembro de 2026, ao custo de R$ 3,6 milhões
- Projeto, unidades, metragens e preços: ainda não divulgados
Por que os sobrados da Rua da Carioca atraem investidores
O principal atrativo é o custo baixo de manter o imóvel. Diferente de um prédio comercial moderno, o sobrado não cobra taxa de condomínio, e o dono pode conseguir isenção de IPTU se seguir as exigências de conservação do patrimônio histórico.
Para Cláudio André de Castro, diretor da Sergio Castro Imóveis, há muita procura para uso residencial nos pavimentos de cima. Quando o imóvel está bem conservado e adaptado, o gasto para ocupá-lo, sem contar o aluguel, fica perto de zero.
O desafio de projetar na Rua da Carioca
A planta dos sobrados limita o aproveitamento. São imóveis de fachada estreita e muito compridos, o que dificulta dividir um único sobrado em vários apartamentos.
A saída é juntar casas vizinhas num mesmo projeto, e é aí que a negociação emperra. “O problema é conseguir vários sobrados em sequência”, resume o diretor da corretora. Como o conjunto é tombado desde 1985, qualquer obra também precisa respeitar fachadas e características originais.
Rua da Carioca: da crise do comércio à Rua da Cerveja
A rua ficou conhecida pelas lojas de instrumentos musicais e pelo comércio tradicional, mas perdeu lojistas nos últimos anos. Em 2012, um fundo ligado ao Opportunity comprou 18 sobrados de uma ordem religiosa, e os reajustes de aluguel que vieram depois empurraram muitos comerciantes para fora. A mudança no sentido do trânsito e a pandemia pioraram o quadro.
A virada começou em 2023, com o programa Rua da Cerveja, da prefeitura, que dá apoio financeiro para reforma e despesas mensais de cervejarias instaladas nos casarões. Hoje são sete cervejarias artesanais em cerca de 300 metros, todas no modelo brewpub, que produz e serve no mesmo endereço.
A obra de requalificação concluída em setembro também incluiu trechos da Avenida República do Paraguai e da Rua Ramalho Ortigão. Foram cerca de 8 mil m² de área pública recuperada, com pavimento, drenagem e calçadas novos, uma faixa a menos para carros e mais espaço para pedestres, além de iluminação renovada, bicicletário com 16 vagas e 14 apoios para descanso.
Rua da Carioca e a volta da moradia ao Centro do Rio
O interesse pelos sobrados acompanha um movimento maior de conversão de imóveis do Centro em moradia. Prédios antigos da região vêm sendo transformados em residenciais, muitos com studios e apartamentos compactos, como o ARB 26, primeiro residencial da Avenida Rio Branco, e o Ora Residencial, no antigo Edifício Mesbla.
A diferença é de escala. Nos sobrados, os projetos tendem a ser pequenos e tocados por investidores individuais, enquanto os retrofits de grandes prédios ficam com incorporadoras. Por enquanto, os projetos da Rua da Carioca seguem em fase de negociação, sem prazo divulgado.
Conheça os empreendimentos à venda no Centro
Os apartamentos de short stay da Rua da Carioca ainda não têm projeto, unidades ou preços divulgados. Enquanto isso, o Centro já tem lançamentos, prédios em obras e imóveis prontos à venda, de studios a apartamentos maiores.
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Com informações do Diário do Rio.
Perguntas frequentes sobre a Rua da Carioca
Os sobrados da Rua da Carioca vão virar apartamentos?
Cerca de cinco sobrados centenários da Rua da Carioca estão em negociação com pequenos investidores que querem criar apartamentos residenciais nos andares superiores. Ainda não há projeto aprovado ou anunciado.
O que é short stay?
Short stay é a locação de curta temporada, por dias ou semanas, em geral em apartamentos compactos e mobiliados. É esse o uso que os investidores pretendem dar aos apartamentos nos sobrados da Rua da Carioca.
Por que investidores se interessam pelos sobrados da Rua da Carioca?
Os sobrados não pagam condomínio e podem ter isenção de IPTU quando cumprem as exigências de preservação do patrimônio histórico. Com isso, o custo para manter o imóvel fica baixo.
Qual é a principal dificuldade dos projetos na Rua da Carioca?
Os sobrados têm fachada estreita e planta comprida, o que limita o aproveitamento de um imóvel isolado. Para viabilizar um projeto residencial, o ideal é reunir vários sobrados vizinhos em sequência.
Já dá para comprar um apartamento nos sobrados da Rua da Carioca?
Não. Os projetos da Rua da Carioca ainda estão em negociação e não têm unidades, metragens ou preços divulgados. Quem procura imóvel na região pode ver os empreendimentos à venda no Centro em apetopia.com.br/bairro/centro/.
O que mudou na Rua da Carioca com a requalificação?
A obra concluída em setembro de 2026 recuperou cerca de 8 mil m² de área pública na Rua da Carioca e em trechos vizinhos, com novo pavimento, drenagem, calçadas e iluminação. A via passou de três para duas faixas de carros e ganhou bicicletário com 16 vagas.